國家電網退出房地產，其他玩家怎么玩?

　　日前，中央紀委國家監(jiān)委網站公布通報稱，國家電網下決心退出房地產業(yè)務。

　　消息一出，熱搜加碼，網友一臉蒙圈。

　　在很多人的印象中，國家電網只是超大型能源央企，世界500強排名第5。

　　可事實上，國家電網的確也在做房地產，而且業(yè)務做得相當大。

　　長期以來，國家電網旗下的房地產業(yè)務，主要通過魯能集團這個平臺運作。

　　天眼查顯示，魯能集團是國家電網的全資子公司。其核心業(yè)務為地產、能源兩大板塊。

　　

 

　　魯能集團創(chuàng)立于2002年12月，業(yè)務涉及住宅、商業(yè)、文旅產業(yè)開發(fā)等，前身是山東魯能集團有限公司，于2009年成為國家電網的直屬單位。

　　在成為國家電網子公司之前，魯能集團已大規(guī)模參與房地產開發(fā)業(yè)務，并在海南、北京等地囤有多宗土地。

　　目前，魯能的房地產業(yè)務大部分為集團直接運營，也有一小部分被注入上市平臺廣宇發(fā)展。

　　魯能集團這幾年相當?shù)驼{，各類房地產榜單中都見不到它。

　　但在2017年，魯能曾是“地產界的黑馬”。當年，魯能創(chuàng)下893億銷售額，引發(fā)行業(yè)關注，在當年的克而瑞房企銷售榜上，排名21，屬于實打實的大型房企。

　　當時天風證券也估算過，魯能旗下未注入上市公司部分的房地產業(yè)務體量超2000萬方，貨值超4000億。在業(yè)內看來，魯能土儲規(guī)模龐大，資源雄厚，雖不屬于頭部房企，但一直是潛在的“巨無霸”。

　　可2018年，魯能高光消逝。在行業(yè)正期待魯能是否會邁入千億時，卻等來了魯能地產與廣宇發(fā)展重組的消息。

　　魯能部分地產資產實現(xiàn)借殼上市，但重組后，廣宇發(fā)展表現(xiàn)得并不理想，甚至有點“凄慘”。2019年，廣宇發(fā)展僅實現(xiàn)營收230億元，同比下降15%。

　　也正是從2018年開始，魯能消失在各大房企的排名榜單中，在各機構的百強房企名單中也未曾看到魯能和廣宇發(fā)展的名字。

　　近些年來，包括魯能在內的21家地產央企，表現(xiàn)分化明顯，首尾差距懸殊，時不時都有重組甚至退出的聲音傳出。

　　在業(yè)績方面，保利發(fā)展、中海地產和華潤置地位列前三甲，平均銷售額已接近3000億。2016~2018三年間，上述三家房企均穩(wěn)定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產央企的“頭部陣營”。

　　招商蛇口、中國金茂、遠洋集團以及中國鐵建則形成了地產央企的“中堅陣營”。

　　昔日“招保萬金”之一的招商地產，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷售額已達1705.84億元，被業(yè)內視為首個地產央企重組樣本。

　　但如電建地產、華僑城、五礦地產等一些老牌央企卻是后繼乏力，規(guī)模增長速度未達到預期，逐漸與排名靠前的企業(yè)差距拉大。

　　與魯能一樣，在2011年才批準從事房地產業(yè)務的其他四家房企：中航、神華、中煤、新興，日子同樣不好過。

　　中航地產被保利地產合并;神華集團與中國國電合并重組;掛牌出售了自己的部分地產子公司;中煤和新興集團的在房地產領域更是幾乎沒見聲音。現(xiàn)如今只有魯能集團依然在堅守，足見國家電網的影響力有多強大。

　　從保利收購中航地產，到招商蛇口合并招商地產，從2017年中交系地產整合，保利地產收購保利置業(yè)，再到2019年中糧地產完成收購大悅城，以及中冶置業(yè)和五礦地產的重組拉鋸戰(zhàn)，地產央企內外整合重組持續(xù)不斷，已步入“深水區(qū)”。

　　央企之外的地產行業(yè)，近來也發(fā)生玩家大撤退的情景。

　　近日，有媒體報道，美國黑石集團將以每股6元的價格私有化SOHO中國，目前雙方正在洽談交易中。如果最終私有化完成，那么這就意味著潘石屹將徹底退出房地產行業(yè)。在目前樓市轉型的關鍵時期，潘石屹的這一舉動被不少人理解為“逃離”房地產。

　　實際上潘石屹并不是第一個以行動表明不看好樓市的幅度大佬，在幾年前王健林就宣布萬達全面退出房地產行業(yè)，甚至連萬達集團名下的各種地產資產都一并拋售了。

　　這些房產大佬的動作證明了未來樓市利潤會出現(xiàn)下降，就算開發(fā)商依舊能賺錢，但利潤肯定是大不如前。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，2009-2019年這10年間，我國房地產企業(yè)增加超12萬家。截至2019年底，我國共有近145萬家房地產企業(yè)，其中2018年的企業(yè)增速達到峰值，為25.90%。

　　此外，根據(jù)中國房地產數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報告顯示，10年間共有279025家房地產企業(yè)注銷，吊銷企業(yè)達110158家。僅2019年，房地產行業(yè)新增法律訴訟、失信違法、被執(zhí)行人、經營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經營風險條數(shù)最多。

　　值得注意的是，突如其來的疫情，對中國經濟產生了沖擊，房地產行業(yè)也受到了較大的影響，投資、銷售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑。國家統(tǒng)計局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%;土地成交價款440億元，下降36.2%。

　　與此同時，1至2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。

　　克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響，27個重點城市整體成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達83%，同比下滑77%。企業(yè)方面，2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業(yè)績同比下滑。

　　樓市成交的大幅度下滑，給房地產市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業(yè)財務風險劇增。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，銷售回款在房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位，總計88640億元。

　　與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。

　　政策層面會因此而救市嗎?

　　今年3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。近期召開的2020年全國銀行業(yè)保險業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產領域。銀保監(jiān)會近日就針對部分銀行在房地產行業(yè)的違法違規(guī)事實進行了處罰。

　　毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會因為此次疫情而改變。發(fā)揮房地產對于穩(wěn)定經濟的作用，絕不是將房地產作為短期刺激手段。應當明確，當前給予房地產行業(yè)合理的必要的支持，本質上是從穩(wěn)定中國經濟的角度出發(fā)，基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的房地產調控目標的考慮，在特殊時期對房地產行業(yè)進行的紓困性質的舉措。紓困主要是要防止行業(yè)企業(yè)因經營困難、資金鏈斷裂而出現(xiàn)大面積破產，導致房地產投資超預期下滑、市場供需失衡，形成系統(tǒng)性風險，進而對中國經濟穩(wěn)定形成沖擊。

　　短期而言，業(yè)內人士指出，在化解財務風險方面，應當支持房地產業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩(wěn)定地產投資方面，在保障建材供應、暢通物流運輸?shù)耐瑫r，要強化供給端的調控，合理適當?shù)卦黾臃康禺a市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。

　　從長遠來看，關鍵還是要落實房地產長效調控機制。

　　要堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調控機制，建立和完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動、監(jiān)測預警、市場監(jiān)管等房地產調控體制機制，防范化解房地產市場風險，保持房地產市場平穩(wěn)運行。

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