國家電網退出房地產，其他玩家怎么玩?

　　日前，中央紀委國家監委網站公布通報稱，國家電網下決心退出房地產業務。

　　消息一出，熱搜加碼，網友一臉蒙圈。

　　在很多人的印象中，國家電網只是超大型能源央企，世界500強排名第5。

　　可事實上，國家電網的確也在做房地產，而且業務做得相當大。

　　長期以來，國家電網旗下的房地產業務，主要通過魯能集團這個平臺運作。

　　天眼查顯示，魯能集團是國家電網的全資子公司。其核心業務為地產、能源兩大板塊。

　　

 

　　魯能集團創立于2002年12月，業務涉及住宅、商業、文旅產業開發等，前身是山東魯能集團有限公司，于2009年成為國家電網的直屬單位。

　　在成為國家電網子公司之前，魯能集團已大規模參與房地產開發業務，并在海南、北京等地囤有多宗土地。

　　目前，魯能的房地產業務大部分為集團直接運營，也有一小部分被注入上市平臺廣宇發展。

　　魯能集團這幾年相當低調，各類房地產榜單中都見不到它。

　　但在2017年，魯能曾是“地產界的黑馬”。當年，魯能創下893億銷售額，引發行業關注，在當年的克而瑞房企銷售榜上，排名21，屬于實打實的大型房企。

　　當時天風證券也估算過，魯能旗下未注入上市公司部分的房地產業務體量超2000萬方，貨值超4000億。在業內看來，魯能土儲規模龐大，資源雄厚，雖不屬于頭部房企，但一直是潛在的“巨無霸”。

　　可2018年，魯能高光消逝。在行業正期待魯能是否會邁入千億時，卻等來了魯能地產與廣宇發展重組的消息。

　　魯能部分地產資產實現借殼上市，但重組后，廣宇發展表現得并不理想，甚至有點“凄慘”。2019年，廣宇發展僅實現營收230億元，同比下降15%。

　　也正是從2018年開始，魯能消失在各大房企的排名榜單中，在各機構的百強房企名單中也未曾看到魯能和廣宇發展的名字。

　　近些年來，包括魯能在內的21家地產央企，表現分化明顯，首尾差距懸殊，時不時都有重組甚至退出的聲音傳出。

　　在業績方面，保利發展、中海地產和華潤置地位列前三甲，平均銷售額已接近3000億。2016~2018三年間，上述三家房企均穩定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產央企的“頭部陣營”。

　　招商蛇口、中國金茂、遠洋集團以及中國鐵建則形成了地產央企的“中堅陣營”。

　　昔日“招保萬金”之一的招商地產，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業區吸收合并招商地產，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷售額已達1705.84億元，被業內視為首個地產央企重組樣本。

　　但如電建地產、華僑城、五礦地產等一些老牌央企卻是后繼乏力，規模增長速度未達到預期，逐漸與排名靠前的企業差距拉大。

　　與魯能一樣，在2011年才批準從事房地產業務的其他四家房企：中航、神華、中煤、新興，日子同樣不好過。

　　中航地產被保利地產合并;神華集團與中國國電合并重組;掛牌出售了自己的部分地產子公司;中煤和新興集團的在房地產領域更是幾乎沒見聲音。現如今只有魯能集團依然在堅守，足見國家電網的影響力有多強大。

　　從保利收購中航地產，到招商蛇口合并招商地產，從2017年中交系地產整合，保利地產收購保利置業，再到2019年中糧地產完成收購大悅城，以及中冶置業和五礦地產的重組拉鋸戰，地產央企內外整合重組持續不斷，已步入“深水區”。

　　央企之外的地產行業，近來也發生玩家大撤退的情景。

　　近日，有媒體報道，美國黑石集團將以每股6元的價格私有化SOHO中國，目前雙方正在洽談交易中。如果最終私有化完成，那么這就意味著潘石屹將徹底退出房地產行業。在目前樓市轉型的關鍵時期，潘石屹的這一舉動被不少人理解為“逃離”房地產。

　　實際上潘石屹并不是第一個以行動表明不看好樓市的幅度大佬，在幾年前王健林就宣布萬達全面退出房地產行業，甚至連萬達集團名下的各種地產資產都一并拋售了。

　　這些房產大佬的動作證明了未來樓市利潤會出現下降，就算開發商依舊能賺錢，但利潤肯定是大不如前。

　　天眼查數據顯示，2009-2019年這10年間，我國房地產企業增加超12萬家。截至2019年底，我國共有近145萬家房地產企業，其中2018年的企業增速達到峰值，為25.90%。

　　此外，根據中國房地產數據研究院發布的報告顯示，10年間共有279025家房地產企業注銷，吊銷企業達110158家。僅2019年，房地產行業新增法律訴訟、失信違法、被執行人、經營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經營風險條數最多。

　　值得注意的是，突如其來的疫情，對中國經濟產生了沖擊，房地產行業也受到了較大的影響，投資、銷售、拿地等均出現較大幅度下滑。國家統計局3月16日公布的數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%;土地成交價款440億元，下降36.2%。

　　與此同時，1至2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。

　　克而瑞研究中心近日發布的報告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響，27個重點城市整體成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。企業方面，2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業績同比下滑。

　　樓市成交的大幅度下滑，給房地產市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業財務風險劇增。

　　數據顯示，2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位，總計88640億元。

　　與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。

　　政策層面會因此而救市嗎?

　　今年3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監會召開的金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。近期召開的2020年全國銀行業保險業監督管理工作會議提出，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產領域。銀保監會近日就針對部分銀行在房地產行業的違法違規事實進行了處罰。

　　毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會因為此次疫情而改變。發揮房地產對于穩定經濟的作用，絕不是將房地產作為短期刺激手段。應當明確，當前給予房地產行業合理的必要的支持，本質上是從穩定中國經濟的角度出發，基于“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標的考慮，在特殊時期對房地產行業進行的紓困性質的舉措。紓困主要是要防止行業企業因經營困難、資金鏈斷裂而出現大面積破產，導致房地產投資超預期下滑、市場供需失衡，形成系統性風險，進而對中國經濟穩定形成沖擊。

　　短期而言，業內人士指出，在化解財務風險方面，應當支持房地產業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩定地產投資方面，在保障建材供應、暢通物流運輸的同時，要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產市場的供給，并要保障地價的相對穩定。

　　從長遠來看，關鍵還是要落實房地產長效調控機制。

　　要堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、市場監管等房地產調控體制機制，防范化解房地產市場風險，保持房地產市場平穩運行。

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